OPTIMISATION

Investissement immobilier : la bonne structure pour chaque projet

Investir dans l’immobilier ne se résume pas à trouver le bon bien. Le choix de la structure (nom propre, SCI, LMNP, holding) et du régime fiscal conditionne la rentabilité réelle de votre investissement sur le long terme. Notre cabinet vous accompagne pour analyser chaque option et mettre en place la structuration la plus cohérente avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.

Pourquoi nous choisir ?

Un accompagnement qui sécurise chaque étape de votre investissement

Investir dans l’immobilier implique des décisions structurantes dès le départ. Voici ce que notre accompagnement vous apporte concrètement.

La certitude de choisir la bonne structure

Nom propre, SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP, holding immobilière : chaque option a ses avantages et ses limites. Le bon choix dépend de votre situation familiale, de votre fiscalité personnelle, de vos objectifs de rentabilité et de transmission. Nous modélisons les différents scénarios pour que votre décision repose sur des données concrètes.

Une vision patrimoniale globale Votre investissement immobilier s’inscrit dans un patrimoine global qui inclut votre activité professionnelle, votre [optimisation de la rémunération du dirigeant] et votre stratégie de transmission. Nous articulons votre projet immobilier avec l’ensemble de ces dimensions pour une cohérence patrimoniale.

Un accompagnement de l’acquisition à la transmission Nous ne nous limitons pas à la déclaration annuelle. Nous intervenons en amont (étude de la structure, simulation de rentabilité), pendant la détention (comptabilité, déclarations, suivi des amortissements) et en aval (stratégie de cession, donation, transmission).

Notre accompagnement vous apporte la sérénité d’un investissement structuré, maîtrisé et suivi dans la durée.

Notre mission

Les principales structures et régimes que nous maîtrisons maîtrisons

Chaque mode de détention immobilière a sa propre logique fiscale et patrimoniale. Voici un comparatif des principales options pour vous aider à y voir clair.

Structure	Type de revenus	Amortissement du bien	Fiscalité des loyers	Plus-value à la cession	Idéal pour
Nom propre (nu)	Revenus fonciers	Non	Barème IR + 17,2 % PS	Abattement pour durée de détention (exonération IR après 22 ans)	Investissement simple, longue durée
LMNP (meublé)	BIC	Oui (bien + mobilier)	Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissements déductibles)	Plus-value des particuliers avec abattements	Investissement locatif meublé, revenus complémentaires
SCI à l’IR	Revenus fonciers (transparence)	Non	Barème IR de chaque associé	Plus-value des particuliers avec abattements	Détention familiale, transmission progressive
SCI à l’IS	BIC / IS	Oui	IS (15 % puis 25 %)	Sur valeur nette comptable (après amortissements), souvent plus élevée	Capitalisation, réinvestissement des revenus
Holding + SCI	Selon régime des SCI	Selon option IR/IS	Régime mère-fille sur dividendes remontés	Selon structure	Multi-biens, articulation patrimoine pro/immo

Comparatif des structures immobilières

Toutes les structures n’ont pas le même fonctionnement ni la même fiscalité. Voici un résumé des principales options.

Nom propre (nu)

Type de revenus : Revenus fonciers
Amortissement du bien : Non
Fiscalité des loyers : Barème IR + 17,2 % PS
Plus-value à la cession : Abattement pour durée de détention (exonération IR après 22 ans)
Idéal pour : Investissement simple, longue durée

LMNP (meublé)

Type de revenus : BIC
Amortissement du bien : Oui (bien + mobilier)
Fiscalité des loyers : Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissements déductibles)
Plus-value à la cession : Plus-value des particuliers avec abattements
Idéal pour : Investissement locatif meublé, revenus complémentaires

SCI à l’IR

Type de revenus : Revenus fonciers (transparence)
Amortissement du bien : Non
Fiscalité des loyers : Barème IR de chaque associé
Plus-value à la cession : Plus-value des particuliers avec abattements
Idéal pour : Détention familiale, transmission progressive

SCI à l’IS

Type de revenus : BIC / IS
Amortissement du bien : Oui
Fiscalité des loyers : IS (15 % puis 25 %)
Plus-value à la cession : Sur valeur nette comptable (après amortissements), souvent plus élevée
Idéal pour : Capitalisation, réinvestissement des revenus

Holding + SCI

Type de revenus : Selon régime des SCI
Amortissement du bien : Selon option IR/IS
Fiscalité des loyers : Régime mère-fille sur dividendes remontés
Plus-value à la cession : Selon structure
Idéal pour : Multi-biens, articulation patrimoine pro/immo

PRICING FAQS

Les principaux mécanismes fiscaux de l'investissement immobilier

La fiscalité immobilière repose sur plusieurs mécanismes qu’il est essentiel de maîtriser pour structurer votre investissement. Voici les quatre leviers principaux.

01.

Les amortissements

En LMNP/LMP (régime réel) et en SCI à l’IS, le bien immobilier et le mobilier peuvent être amortis. L’amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui réduit le résultat imposable. C’est un levier majeur pour réduire l’imposition de vos revenus locatifs.

02.

Les déficits fonciers

En SCI à l’IR ou en détention directe, les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété) qui excèdent les revenus fonciers créent un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit votre impôt sur le revenu.

03.

Les plus-values immobilières

Le traitement diffère selon la structure : abattements pour durée de détention en nom propre et SCI à l’IR (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux), calcul sur la valeur nette comptable en SCI à l’IS. Nous intégrons cette dimension dès le choix de la structure.

04.

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI. La structuration de votre patrimoine peut impacter l’assiette de l’IFI. Nous intégrons cette contrainte dans notre réflexion.

La maîtrise de ces mécanismes conditionne la rentabilité réelle de votre investissement. Nous les articulons avec notre accompagnement en [fiscalité] pour une stratégie cohérente.

Notre accompagnement

Notre parcours d’accompagnement

Notre accompagnement couvre l’intégralité du cycle de vie de votre investissement immobilier. Voici les étapes de notre intervention.

Étude de votre projet : Nous analysons votre situation patrimoniale, fiscale et familiale. Nous modélisons les différentes options de structuration et vous présentons les résultats de manière chiffrée et comparative.
Création de la structure : Si une structure est nécessaire (SCI, holding), nous prenons en charge sa création : choix de la forme, rédaction des statuts, formalités. Notre expertise en [création et reprise d’entreprise] s’applique pleinement à ce contexte.
Comptabilité et déclarations annuelles : Nous assurons la tenue de la [comptabilité] de votre SCI ou de votre activité LMNP/LMP : enregistrement des opérations, calcul des amortissements, établissement des déclarations fiscales (2044, 2031, 2065 selon le régime).
Suivi patrimonial dans la durée : Chaque année, nous faisons le point sur votre patrimoine immobilier : performance des investissements, évolution de la fiscalité, arbitrages à envisager. Nous vous accompagnons aussi dans les décisions de cession, donation ou restructuration.

Notre accompagnement s’inscrit dans la durée, avec un suivi annuel adapté à l’évolution de votre patrimoine et de la réglementation.

Notre expertise

Un accompagnement pour chaque profil d'investisseur

Notre expertise immobilière s’adresse à des profils variés. Voici les situations les plus fréquentes.

Primo-investisseurs Vous réalisez votre premier investissement locatif et souhaitez faire les bons choix dès le départ : structure, régime fiscal, financement. Nous posons les bases d’un investissement structuré.

Investisseurs patrimoniaux Vous constituez un patrimoine immobilier sur le long terme. La question de la structuration (SCI, holding, démembrement) devient centrale pour la gestion et la transmission. Nous adaptons la structure à vos objectifs.

Dirigeants d’entreprise Vous souhaitez articuler patrimoine immobilier et activité professionnelle. La combinaison holding opérationnelle + SCI est un schéma que nous maîtrisons et que nous mettons en oeuvre dans le cadre de notre accompagnement [holding]. Les dirigeants de [TPE et PME] sont particulièrement concernés par cette structuration.

Investisseurs LMNP Vous louez en meublé et souhaitez tirer parti du régime LMNP au réel (amortissements, charges déductibles). Nous assurons la comptabilité et les déclarations de votre activité pour que le régime fiscal soit pleinement exploité.

Quel que soit votre profil, nous construisons un accompagnement adapté à la taille et à la complexité de votre patrimoine immobilier.

FAQ

Les questions les plus fréquentes

01.

Vaut-il mieux investir en nom propre ou en SCI ?

Cela dépend de votre situation. L’investissement en nom propre est plus simple et bénéficie d’abattements avantageux sur les plus-values à long terme. La SCI apporte la souplesse de la gestion en société, facilite la détention à plusieurs et la transmission. Consultez notre tableau comparatif ci-dessus pour une vue d’ensemble.

02.

Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?

Les deux options ont des logiques très différentes :

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des loyers	Chez chaque associé, au barème progressif de l’IR	Au niveau de la SCI, à l’IS (15 % puis 25 %)
Amortissement du bien	Non	Oui (réduit le résultat imposable chaque année)
Plus-value à la cession	Régime des particuliers (abattements pour durée de détention)	Sur la valeur nette comptable (après déduction des amortissements), souvent plus élevée
Déficit foncier	Imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an)	Report sur les bénéfices futurs de la SCI
Idéal pour	Détention longue durée, transmission, revenus complémentaires	Capitalisation, réinvestissement, bien amorti rapidement

Le choix dépend de votre horizon de détention et de votre stratégie patrimoniale. Nous modélisons les deux scénarios pour vous aider à décider.

03.

Qu'est-ce que le statut LMNP et quels sont ses avantages ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique aux propriétaires louant un bien meublé dont les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 euros par an ou à leurs autres revenus. Au régime réel, il permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit significativement l’imposition des loyers. Nous assurons la comptabilité et les déclarations de votre activité LMNP.

04.

Quand est-il pertinent de créer une holding immobilière ?

La [holding] immobilière devient pertinente dans plusieurs situations :

Vous détenez plusieurs biens via des SCI et souhaitez centraliser la gestion

Vous souhaitez mutualiser la trésorerie entre vos structures immobilières

Vous articulez patrimoine immobilier et activité professionnelle

Vous souhaitez bénéficier du régime mère-fille pour remonter les dividendes des SCI dans des conditions fiscales avantageuses

Nous évaluons l’opportunité d’une holding dans votre cas précis.

05.

Comment préparer la transmission de mon patrimoine immobilier ?

Plusieurs outils sont à votre disposition :

Donation de parts de SCI : avec une décote pour non-liquidité (généralement 10% à 20%), ce qui réduit la base taxable

Démembrement de propriété : vous donnez la nue-propriété à vos enfants en conservant l’usufruit (et les revenus). La valeur de la nue-propriété est réduite selon votre âge

Pacte Dutreil : pour les holdings animatrices, un abattement de 75% sur la valeur transmise

Assurance-vie et réinvestissement : des stratégies complémentaires pour diversifier la transmission

Nous construisons une stratégie de transmission adaptée à votre situation familiale et patrimoniale, en lien avec notre expertise en [fiscalité].

NOS AVIS

Ils nous font confiance

Arthur F.

Parfait

“Experts Consulting Group est un cabinet d expertise comptable très professionnel compétent et efficace. Ils savent prendre le temps pour leurs clients afin de les accompagner au mieux dans la réussite de leur entreprise.”

Dodiel D.

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Expert comptable à l’écoute

“Équipe réactive , après plusieurs années de collaboration , nous ne pouvons que remercier Benjamin qui a su nous guider dans tout nos choix , il est là pour nous depuis le début . C’est plus qu’un expert , c’est devenu un ami”

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“L’équipe est réactive, pédagogue et toujours disponible pour répondre à mes questions, même les plus techniques. Grâce à leurs conseils, j’ai pu optimiser la gestion comptable et fiscale de mon entreprise. Je recommande vivement à tous les entrepreneurs qui recherchent un vrai partenaire de confiance.”

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expertises

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