Investissement immobilier : la bonne structure pour chaque projet
Investir dans l’immobilier ne se résume pas à trouver le bon bien. Le choix de la structure (nom propre, SCI, LMNP, holding) et du régime fiscal conditionne la rentabilité réelle de votre investissement sur le long terme. Notre cabinet vous accompagne pour analyser chaque option et mettre en place la structuration la plus cohérente avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.
Un accompagnement qui sécurise chaque étape de votre investissement
Investir dans l’immobilier implique des décisions structurantes dès le départ. Voici ce que notre accompagnement vous apporte concrètement.
La certitude de choisir la bonne structure
Nom propre, SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP, holding immobilière : chaque option a ses avantages et ses limites. Le bon choix dépend de votre situation familiale, de votre fiscalité personnelle, de vos objectifs de rentabilité et de transmission. Nous modélisons les différents scénarios pour que votre décision repose sur des données concrètes.
Une vision patrimoniale globale Votre investissement immobilier s’inscrit dans un patrimoine global qui inclut votre activité professionnelle, votre [optimisation de la rémunération du dirigeant] et votre stratégie de transmission. Nous articulons votre projet immobilier avec l’ensemble de ces dimensions pour une cohérence patrimoniale.
Un accompagnement de l’acquisition à la transmission Nous ne nous limitons pas à la déclaration annuelle. Nous intervenons en amont (étude de la structure, simulation de rentabilité), pendant la détention (comptabilité, déclarations, suivi des amortissements) et en aval (stratégie de cession, donation, transmission).
Notre accompagnement vous apporte la sérénité d’un investissement structuré, maîtrisé et suivi dans la durée.
Les principales structures et régimes que nous maîtrisons maîtrisons
Chaque mode de détention immobilière a sa propre logique fiscale et patrimoniale. Voici un comparatif des principales options pour vous aider à y voir clair.
TYPE DE REVENUS Revenus fonciers
AMORTISSEMENT Non
FISCALITÉ DES LOYERS Barème IR + 17,2 % PS
PLUS-VALUE Abattement pour durée de détention (exonération IR après 22 ans)
IDÉAL POUR Investissement simple, longue durée
TYPE DE REVENUS BIC
AMORTISSEMENT Oui (bien + mobilier)
FISCALITÉ DES LOYERS Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissements déductibles)
PLUS-VALUE Plus-value des particuliers avec abattements
IDÉAL POUR Investissement locatif meublé, revenus complémentaires
TYPE DE REVENUS Revenus fonciers (transparence)
AMORTISSEMENT Non
FISCALITÉ DES LOYERS Barème IR de chaque associé
PLUS-VALUE Plus-value des particuliers avec abattements
IDÉAL POUR Détention familiale, transmission progressive
TYPE DE REVENUS Selon régime des SCI
AMORTISSEMENT Selon option IR/IS
FISCALITÉ DES LOYERS Régime mère-fille sur dividendes remontés
PLUS-VALUE Selon structure
IDÉAL POUR Multi-biens, articulation patrimoine pro/immo
Les principaux mécanismes fiscaux de l'investissement immobilier
La fiscalité immobilière repose sur plusieurs mécanismes qu’il est essentiel de maîtriser pour structurer votre investissement. Voici les quatre leviers principaux.
En LMNP/LMP (régime réel) et en SCI à l’IS, le bien immobilier et le mobilier peuvent être amortis. L’amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui réduit le résultat imposable. C’est un levier majeur pour réduire l’imposition de vos revenus locatifs.
En SCI à l’IR ou en détention directe, les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété) qui excèdent les revenus fonciers créent un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit votre impôt sur le revenu.
Le traitement diffère selon la structure : abattements pour durée de détention en nom propre et SCI à l’IR (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux), calcul sur la valeur nette comptable en SCI à l’IS. Nous intégrons cette dimension dès le choix de la structure.
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI. La structuration de votre patrimoine peut impacter l’assiette de l’IFI. Nous intégrons cette contrainte dans notre réflexion.
La maîtrise de ces mécanismes conditionne la rentabilité réelle de votre investissement. Nous les articulons avec notre accompagnement en [fiscalité] pour une stratégie cohérente.
Notre parcours d’accompagnement
Notre accompagnement couvre l’intégralité du cycle de vie de votre investissement immobilier. Voici les étapes de notre intervention.
Nous analysons votre situation patrimoniale, fiscale et familiale. Nous modélisons les différentes options de structuration et vous présentons les résultats de manière chiffrée et comparative.
Si une structure est nécessaire (SCI, holding), nous prenons en charge sa création : choix de la forme, rédaction des statuts, formalités. Notre expertise en [création et reprise d’entreprise] s’applique pleinement à ce contexte.
Nous assurons la tenue de la [comptabilité] de votre SCI ou de votre activité LMNP/LMP : enregistrement des opérations, calcul des amortissements, établissement des déclarations fiscales (2044, 2031, 2065 selon le régime).
Chaque année, nous faisons le point sur votre patrimoine immobilier : performance des investissements, évolution de la fiscalité, arbitrages à envisager. Nous vous accompagnons aussi dans les décisions de cession, donation ou restructuration.
Notre accompagnement s’inscrit dans la durée, avec un suivi annuel adapté à l’évolution de votre patrimoine et de la réglementation.
Un accompagnement pour chaque profil d'investisseur
Notre expertise immobilière s’adresse à des profils variés. Voici les situations les plus fréquentes.
Primo-investisseurs Vous réalisez votre premier investissement locatif et souhaitez faire les bons choix dès le départ : structure, régime fiscal, financement. Nous posons les bases d’un investissement structuré.
Investisseurs patrimoniaux Vous constituez un patrimoine immobilier sur le long terme. La question de la structuration (SCI, holding, démembrement) devient centrale pour la gestion et la transmission. Nous adaptons la structure à vos objectifs.
Dirigeants d’entreprise Vous souhaitez articuler patrimoine immobilier et activité professionnelle. La combinaison holding opérationnelle + SCI est un schéma que nous maîtrisons et que nous mettons en oeuvre dans le cadre de notre accompagnement [holding]. Les dirigeants de [TPE et PME] sont particulièrement concernés par cette structuration.
Investisseurs LMNP Vous louez en meublé et souhaitez tirer parti du régime LMNP au réel (amortissements, charges déductibles). Nous assurons la comptabilité et les déclarations de votre activité pour que le régime fiscal soit pleinement exploité.
Quel que soit votre profil, nous construisons un accompagnement adapté à la taille et à la complexité de votre patrimoine immobilier.
Les questions les plus fréquentes
Cela dépend de votre situation. L’investissement en nom propre est plus simple et bénéficie d’abattements avantageux sur les plus-values à long terme. La SCI apporte la souplesse de la gestion en société, facilite la détention à plusieurs et la transmission. Consultez notre tableau comparatif ci-dessus pour une vue d’ensemble.
Les deux options ont des logiques très différentes :
|
Critère |
SCI à l’IR |
SCI à l’IS |
|
Imposition des loyers |
Chez chaque associé, au barème progressif de l’IR |
Au niveau de la SCI, à l’IS (15 % puis 25 %) |
|
Amortissement du bien |
Non |
Oui (réduit le résultat imposable chaque année) |
|
Plus-value à la cession |
Régime des particuliers (abattements pour durée de détention) |
Sur la valeur nette comptable (après déduction des amortissements), souvent plus élevée |
|
Déficit foncier |
Imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) |
Report sur les bénéfices futurs de la SCI |
|
Idéal pour |
Détention longue durée, transmission, revenus complémentaires |
Capitalisation, réinvestissement, bien amorti rapidement |
Le choix dépend de votre horizon de détention et de votre stratégie patrimoniale. Nous modélisons les deux scénarios pour vous aider à décider.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique aux propriétaires louant un bien meublé dont les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 euros par an ou à leurs autres revenus. Au régime réel, il permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit significativement l’imposition des loyers. Nous assurons la comptabilité et les déclarations de votre activité LMNP.
La [holding] immobilière devient pertinente dans plusieurs situations :
- Vous détenez plusieurs biens via des SCI et souhaitez centraliser la gestion
- Vous souhaitez mutualiser la trésorerie entre vos structures immobilières
- Vous articulez patrimoine immobilier et activité professionnelle
- Vous souhaitez bénéficier du régime mère-fille pour remonter les dividendes des SCI dans des conditions fiscales avantageuses
Nous évaluons l’opportunité d’une holding dans votre cas précis.
Plusieurs outils sont à votre disposition :
- Donation de parts de SCI : avec une décote pour non-liquidité (généralement 10% à 20%), ce qui réduit la base taxable
- Démembrement de propriété : vous donnez la nue-propriété à vos enfants en conservant l’usufruit (et les revenus). La valeur de la nue-propriété est réduite selon votre âge
- Pacte Dutreil : pour les holdings animatrices, un abattement de 75% sur la valeur transmise
- Assurance-vie et réinvestissement : des stratégies complémentaires pour diversifier la transmission
Nous construisons une stratégie de transmission adaptée à votre situation familiale et patrimoniale, en lien avec notre expertise en [fiscalité].
Ils nous font confiance
Parfait
Expert comptable à l’écoute
Professionnalisme exemplaire.
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1
Holding
2
Fiscalité
3
Optimisation de la rémunération du dirigeant
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Nos experts analysent votre situation et vous proposent un accompagnement adapté.